Eikenstein Zeist

Het Plan

STEDENBOUWKUNDIG PLAN IN BEELD

Het stedenbouwkundig plan voor de nieuwe woonbuurt rond het monumentale Eikenstein, is verder uitgewerkt en verfijnd. De ambities en uitgangspunten zoals die zijn gepresenteerd in 2020 staan nog als een huis. De uitwerking die we nu in 2021 presenteren is het resultaat van overleg met belanghebbenden en de gemeente en de inbreng van tal van deskundigen in het afgelopen jaar.

Het stedenbouwkundig plan, augustus 2021

Eikenstein heeft in de nieuwe situatie twee gezichten. Het historische gezicht vanaf de Utrechtseweg blijft en wordt versterkt. Vanaf de andere zijde, zichtbaar vanaf de Laan van Eikenstein oogt de nieuwe woonbuurt groen, ook met zicht op het monumentale hoofdgebouw. 

Naast het monument komen twee nieuwe appartementengebouwen die naar achteren staan vanaf de Utrechtseweg gezien, waardoor het monument haar karakteristieke groene voortuinen behoudt. De dienstwoningen krijgen een nieuwe (publieke) functie.

Nieuw in dit plan zijn de nieuwe zijvleugels voor het monument. Een eigentijdse toevoeging die met dezelfde liefde en aandacht voor detail wordt uitgevoerd, waarmee ooit het monument is gebouwd. In het monument komen appartementen waarvan een deel is bedoeld voor mensen met een lichte (verstandelijke) beperking die zelfstandig wonen.

Aan de achterzijde van het monument komen vier clusters met een mix van grondgebonden woningen. De bewoners krijgen zicht op het monument dat prominent  zichtbaar wordt aan de groene centrale parkruimte. De woningtypes zijn nu iets verder uitgewerkt maar de woningen zijn nog niet ontworpen. Bewoners en bezoekers kunnen in de toekomst met de auto het gebied in via de Laan van Eikenstein. Het groene hart van de woonbuurt blijft autovrij.

Download hier het boekje met het stedenbouwkundig plan van augustus 2021.
Het beeldkwaliteitplan volgt binnenkort.

Wilt u reageren op het plan? Dat kan voor 27 september 2021 met een mail aan eikenstein@bvgebiedscommunicatie.nl.

De woningen in deze tekeningen zijn nog niet ontworpen. Bijgaande illustratie is een indicatie. Woningontwerpen volgen later.

Bekijk hier de video van het conceptplan.

TIEN HIGHLIGHTS

  1. Het monument Eikenstein krijgt twee gezichten. Het historisch gezicht vanaf de Utrechtseweg is bekend. De oorspronkelijke achtergevel wordt ook weer zichtbaar na sloop van de bijgebouwen.

  2. De woonbuurt krijgt een eigen identiteit door de opzet met compacte woonclusters en collectief groen

  3. De groene voortuinen bij het monument blijven behouden

  4. Iedereen woont aan het groen

  5. De centrale groenzone in de woonbuurt is autovrij

  6. De auto’s parkeren grotendeels binnen de clusters en zijn dus uit het zicht

  7. Zachte overgangen naar de buitenzijde van de boskamers en woningen met opgetilde terrassen aan de groene centrale ruimte

  8. Woongebouwen met een mix van woningtypes in verschillende prijsklassen

  9. Er is ruimte gereserveerd voor een collectieve buurtvoorziening in het gebied

  10. Groene routes verbinden de buurt met de omgeving en vormen ommetjes

Het monument omarmen

Het monument krijgt een nieuwe bestemming als woongebouw voor tachtig tot negentig mensen. Een deel van de bewoners heeft een lichte verstandelijke beperking. Zij wonen zelfstandig in de nabijheid van zorg van Abrona in een sociaal hechte omgeving.

De te slopen bebouwing heeft in deze illustratie een lichte kleur.

Als de bestaande aanbouwen van het monumentale Eikenstein zijn gesloopt, blijft er één oorspronkelijke bouwlaag over aan de achterzijde van het monument. Het monument krijgt volgens de plannen twee nieuwe zijvleugels die ruimte bieden aan sociale huurwoningen en zorgwoningen. Deze toevoeging zorgt voor een goede aansluiting op de nieuwe bebouwing in de nabijheid van het monument. De oorspronkelijke achtergevel vormt een markant nieuw tweede gezicht van het monument dat vanuit het groene hart van de woonbuurt prominent in beeld is.

Dit is een schematische  schets. De nieuwe gebouwen zijn nog niet ontworpen. De nieuwe toevoeging heeft op deze illustratie een lichte kleur.

Toevoegen van bebouwing vraagt uiteraard om een zeer zorgvuldig ontwerp. Van afstand blijft het monumentale gebouw als één geheel zichtbaar. Van dichtbij zal duidelijk worden dat het ontwerp is uitgevoerd met hetzelfde vakmanschap en oog voor detail waarmee het oorspronkelijke monument is gebouwd. Waardevolle elementen  uit het verleden zoals de dakranden, kleuren en schoorstenen worden  in ere hersteld of teruggebracht. Zo krijgt het monument een nieuwe toekomst als woongebouw met respect voor de historie.

Verschillende woningtypes in clusters

De grondgebonden woningen komen in vier clusters achter het monument rondom het groene binnenterrein. In elk cluster komen verschillende woningtypes. Er zijn woningen die grenzen aan de bosrand met een tuin en woningen met een terras dat grenst aan het collectieve park. De woningen zijn nog niet ontworpen. De illustraties in het huidige plan geven een indruk van de sfeer en materiaalgebruik. Bovendien is het plan nog enigszins flexibel aan te passen aan de behoefte tijdens de ontwikkeling.

De woningen in deze tekeningen zijn nog niet ontworpen. Bijgaande illustratie is een indicatie. Woningontwerpen volgen later.

Rijwoningen

In de clusters is ruimte voor verschillende typen rijwoningen met verschillende beukmaten. Deze woningen zijn daarmee interessant voor zowel starters als (kleine) gezinnen. De woningen bestaan in basis uit twee lagen met een terugliggende derde laag waardoor ze zowel op de begane grond als op de bovenste verdieping een (dak)terras hebben. De bewoners van de woningen parkeren in de hof of in de voortuin.

Terraswoningen

Aan de parkzone liggen op twee plekken terraswoningen van 6 tot 9 meter breed. In deze woning kijken alle ruimtes uit over de centrale parkruimte. De woningen bestaan uit twee lagen met een terugliggende derde laag waardoor het mogelijk is terrassen te maken op verschillende niveaus. Op twee plekken komen bijzondere vierlaagse woningen. Er is parkeerruimte voor één of twee auto’s aan de voorzijde van de woning.

De woningen in deze tekeningen zijn nog niet ontworpen. Bijgaande illustratie is een indicatie. Woningontwerpen volgen later.

De woningen in deze tekeningen zijn nog niet ontworpen. Bijgaande illustratie is een indicatie. Woningontwerpen volgen later.

Half vrijstaande woning

Langs de bosranden is ruimte voor half vrijstaande woningen. Deze woningen hebben allemaal een tuin die grenst aan de bosrand. De bewoners van de woningen parkeren op eigen terrein naast de woning.

Vrijstaande bosvilla’s

Aan de rand van het plan tegen de bosrand aan is op een paar plekken ruimte voor bijzondere vrijstaande boswoningen. Deze woningen staan op kavels van ca. 10 meter breed. De woningen worden ontworpen met een zijtuin met terras om optimaal te profiteren van de zon. Er is parkeerruimte naast de woning.

De woningen in deze tekeningen zijn nog niet ontworpen. Bijgaande illustratie is een indicatie. Woningontwerpen volgen later.

Appartementen

De nieuwe appartementengebouwen aan weerszijden van het monument krijgen vier bouwlagen met een terugliggende vijfde laag. Het ontwerp blijft eenvoudig om te zorgen dat het monument het middelpunt blijft. Het monument staat dicht op de Utrechtseweg. De appartementen komen verder naar achteren te liggen en verdwijnen daardoor grotendeels achter het groen naast het hoofdgebouw.

Middeldure appartementen

In het blok links van het monument (gezien vanaf de Utrechtseweg) is ruimte voor middeldure (huur)woningen.

Woningen in het monument

In het monument komen reguliere sociale woningen en woningen voor mensen met een zorgbehoefte. Door de extra hoge verdiepingen in het monument is er op verschillende plekken in het gebouw ruimte voor bijzondere woningen met een opgetild slaapniveau. De woningen zijn klein maar fijn en met gemeenschappelijke huiskamers.

Loft appartement

Rechts van het monument (gezien vanaf de Utrechtseweg) is ruimte voor luxe loft appartementen. Deze grote woningen krijgen een parkeergarage onder het gebouw en royale terrassen zo veel mogelijk op het zuiden.

EEN NATUURLIJK LANDSCHAP

Achter het monument ligt een landschap met vier woonclusters. Deze clusters bieden ruimte aan een mix van woningtypes. Met elkaar vormen de woningen een soort hof als groene ruimte in het hart van de buurt. Het groene gebied is ontworpen als één glooiend landschap met een natuurlijke, lommerrijke uitstraling.

De overgangen van privétuinen naar het groene landschap zijn heel belangrijk in het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitsplan. Binnen de centrale groene ruimte liggen een speelplek voor de kinderen uit de buurt, een bloementuin en een wadi waar het regenwater uit de buurt naar toe kan stromen en kan infiltreren.

OMMETJES EN ONTMOETING

De belangrijkste langzaam verkeersroute slingert informeel door het gebied en verbindt alle ontmoetingsplekken met elkaar. Aan de voorzijde van het monument ligt een pleintje. In het monument zelf komt ook een aantal ontmoetingsplekken, waaronder in de binnentuinen. Tenslotte komt ook aan de achterkant van het monument een nieuwe buurtvoorziening waar de buurtbewoners elkaar kunnen treffen.

Door het hele plan loopt een fijnmazig stelsel van paden. Deze sluiten aan op de bestaande routes door de bosranden en de omgeving. Zo ontstaat een aantrekkelijk netwerk van groene ommetjes in de wijk en worden de verschillende boskamers met elkaar verbonden.

BEELDKWALITEIT

Eikenstein wordt een samenhangende buurt waarvan het monument de eyecatcher is, in de groene setting van de buurt. De nieuwe appartementengebouwen en woningen worden ontworpen als een samenhangend geheel met een mooi palet van materialen.

Samenhang in kleur en materiaal zorgen voor eenheid in het gebied. De stoere architectuur vormt een mooi contrast met het natuurlijke landschap. We halen onze inspiratie daarbij uit het monument. Met de warme, bruine toon van de baksteen, de lichtere rode accenten en lichte kozijnen.

ONTSLUITING

Auto’s zijn te gast in de hele woonbuurt bij Eikenstein. Bewoners en bezoekers kunnen het gebied met de auto is aan de noord-westzijde via de Laan van Eikenstein. Daar gaan twee straten de buurt in. Hierdoor is het mogelijk het middengebied autovrij te houden. Alleen voor bewoners en bezoekers van het monument blijft een aansluiting op de Utrechtseweg.

Het parkeren is opgelost binnen de bouwblokken. Bij de duurdere woningen is dat op de eigen kavel. Bij de rijtjeswoningen zijn haakse parkeerplekken opgenomen in het profiel of parkeerplekken op de kop van een rijtje. Onder een van de appartementengebouwen komt een parkeergarage voor bewoners.

Proces en participatie

In de eerste helft van 2021 zijn het stedenbouwkundig plan en het landschapsontwerp verder uitgewerkt en verfijnd.

De ontwerpers hebben daarbij goed gekeken naar de reacties van belanghebbenden op het schetsontwerp uit 2020. Een overzicht van de opmerkingen en reacties met een antwoord vindt u hier.

Zowel het resultaat van de participatie door het Rijksvastgoedbedrijf als de reacties op het schetsontwerp via de website en opmerkingen tijdens de open monumentendag zijn zorgvuldig bestudeerd. Tegelijkertijd is met toekomstige gebruikers en deskundigen gekeken naar de herbestemming van het monument. Ook zijn verschillende gesprekken gevoerd met bewoners die op het terrein of direct grenzend aan het terrein wonen.

DUURZAAM & NATUURINCLUSIEF

Bestaande en nieuwe natuur, biodiversiteit en duurzaamheid zijn belangrijke uitgangspunten bij het ontwerp van woningen en landschap voor Eikenstein.

We willen woningen bouwen die duurzamer zijn dan de reguliere eisen in een gebied waar privé-tuinen en de groene structuur in elkaar overlopen. Daarbij zoeken we verbinding met omliggende gebieden. We creëren een woongebied met ruimte voor biodiversiteit, waterberging en energieopwekking.  Mobiliteitsconcepten met elektrische deelauto’s en deelfietsen kunnen ook bijdragen aan een duurzame woonbuurt.

Planning

Na overleg met de gemeente Zeist over de transformatie en herontwikkeling van het monument ligt er een planopzet waarin partijen zich kunnen vinden. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor Eikenstein is zo goed als gereed. Dat geldt ook voor het concept voorontwerp Bestemmingsplan. Alle benodigde onderzoeken voor het Bestemmingsplan zoals over archeologie en flora & fauna, zijn inmiddels uitgevoerd. Dit najaar werken we aan een voorlopig ontwerp (VO) en bijbehorend restauratieplan.

Na een eerste toets door de gemeente en een overlegronde met onder meer de Provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden, verwachten wij dat het bestemmingsplan eind 2021 officieel ter inzage gelegd kan worden.